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物件の探し方 ビギナー編

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物件選び&セットアップ
関西の民泊研究家@阿部
2015年11月11日
Airbnbを始めるにあたり物件の探し方でつまづく方が多いと思うのですが今日は初心者でも簡単に物件を探せる方法をお伝えします。   ●知人のつてをたどってオーナーさんを紹介してもらう ●転貸物件を紹介してくれる不動産屋を探す ●物件を購入する   主にこの3つだと思います。その中でも一番敷居の低い「転貸物件を紹介してくれる不動産屋を探す」 方法についてお伝えします。airbnbを実践する方に有力な不動産屋を紹介してもらうのが一番ですが実はこれは自分でもできたりします。   方法は簡単で、airbnbをやろうとしてる地域で賃貸業者に片っ端から電話をして「airbnbをしたいのですが転貸可能な物件の紹介はできますか?」と聞くだけです。   どうですか?簡単でしょ?   物件が見つからない見つからないと言ってる方は大体この作業を怠っています。   私もよく電話はしますが10件電話すれば数件は紹介してくれますよ!   是非皆様もチャレンジしてください。   いい不動産屋に巡り会える事を願っています。  

Airbnb 京都で逮捕者?

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トラブル
関西の民泊研究家@阿部
2015年11月10日
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 日本初となるか?京都で逮捕者?   京都市右京区のマンションで中国人観光客用の宿泊施設を営んだとして、 <!–more–>京都府警生活経済課と右京署が5日にも、旅館業法違反(無許可営業)の疑いで、東京都千代田区の旅行会社の顧問の男(52)=東京都葛飾区=と、山形市の旅行代理店の役員の男(48)=山形市=の2人を任意で聴取する方針を固めたことが、捜査関係者への取材で分かった。容疑が固まり次第、書類送検する方針。   ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~       Airbnbでホスティングをしてる方でこのニュースに驚いた事は多数いらっしゃるでしょう。Hostlaboのクライアントさんからも多数電話が来ましてうちの物件は大丈夫か。警察に捕まるのではないか?と多数お問い合わせがありました。     暗い見通しの方々が多い中、私どもはそこまで悲観視していませんが実際に運営が雑多であると逮捕されます。これは私が保健所で電話で直接話を聞いています。     元々近隣からの騒音問題が問題だったため仮に旅館業法に乗っ取ってやってたとしても騒音規制法があるため近隣に迷惑はかけてはいけませんし場合によってはそっちの方で書類送検されていたかも知れません。     今回は恐らく管理会社なり契約している会社が行政から何度も指導が入ったにも関わらず一向に改善させず近隣に住んでる方が何度も警察を呼んで仕方がなく強制執行に移ったものと考えられます。また旅行会社が民泊を推進してるのも問題視されたのでしょう。     airbnbの成功の秘訣に近隣住民に迷惑をかけてはいけないということがあります。airbnbを始める前はお隣さんに名刺とお土産を持って挨拶しに行くのは当然です。これができてない人が多いため近隣と揉め、撤退する方が多いのかなと思います。     近隣の住民の方は大切にするようにしましょう。  

値付けの重要性

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収益・支払い
関西の民泊研究家@阿部
2015年11月8日
間違った解釈をしてる人が多いので今日は値付けについて解説します。   今までいろんなホストに会ってきましたが値付け戦略は完全に大きく2つに分かれてまして   ①顧客満足度を上げる為にスーパーホストを取る為に価格を敢えて抑えるホスト ②売り上げ、利益を求める事に徹した商人タイプホスト   の2パターンに分かれます。 どっちもいいとは思うのですが最終的にお金を少しでも稼ぐ為にairbnbをやってる方が多いので私は②の方をおすすめします。取れる時は相場以上の金額で予約を取った方がいいです。ホテルも一緒ですしビジネスっていうのは需要と供給のバランスで成り立ってます。   じゃ、実際にどのように値段をつけたらいいの?   っていう質問をよく頂きますがまずは基準となる価格を決めましょう。ホスティングをしてる物件のスペックとまわりの相場を見て決めればいいかなと思います。   ベースの金額が決まればあとは以下のように値付けします。   1月 正月4日までは通常の2〜3倍 他の日程は閑散期なので値段は通常時の半額〜30%OFFくらい   2月 特にないですが閑散期なので値段は通常時の半額〜30%OFFくらい 中国の旧正月は通常金額の1.5倍   3月お花見シーズンが始まるので花見シーズンは通常の2〜3倍   4月お花見シーズン中は通常の2〜3倍   5月ゴールデンウィーク中は通常の2〜3倍   6月通常の金額もしくは20%OFF 梅雨のシーズンは若干稼働率が落ちます。   7月通常価格(イベントが多いのでイベント時は1.5〜2倍)   8月通常価格(イベントが多いのでイベント時は1.5〜2倍)   9月通常価格   10月通常価格 中国の連休中は2倍   11月紅葉シーズン中は2〜4倍   12月紅葉シーズン中は2〜4倍、年末大晦日は3倍   ポイント ●中国の連休を意識する ●日本各地のイベントをチェックする。大きい花火大会や大きい祭り(京都では祇園祭)などのイベント時は倍くらい取れます。 ●1日だけのステイではあまり美味しい思いが出来ないのでボーナス期間が数日〜1週間くらいある場合は連泊のみステイできるように設定しましょう。  

京都 無料 airbnb セミナー情報

Airbnb セミナー
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関西の民泊研究家@阿部
2015年11月3日
物件準備にも立ち会えるので勉強できる事が多いと思いますよ! 日程 11月9.10日 時間 10時〜18時 作業内容 家具購入、組立、搬入、掃除などのお手伝いです。 maoさんの紹介 英語が全く使えないにも関わらずairbnbに挑戦。1年で10部屋以上に事業規模を拡大し相変わらず英語がわからずに運営、高収益を出している凄腕プレーヤーです。
https://www.facebook.com/maosepia3
詳しくは直接連絡取ってみて下さい!
 

Airbnbの相互評価レビューについて

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ゲストさん対応
関西の民泊研究家@阿部
2015年11月2日
Airbnbは他のホテルのサイトとは違い、滞在後にホスト、ゲスト双方を評価するシステムがあります。


この評価のシステムですが楽天市場だとか食べログだとかそのあたりの評価のシステムと似たような物なのですが、泊まる側からすれば評価の高いところに泊まりたいでしょうし、泊まらせる側からすれば評価の低いゲストにはお部屋を荒らされたり備品を持って帰られたりする危険性が高いため泊まって欲しくないわけです。


更に評価の高いホストはスーパーホストという称号をAirbnbから与えられ、色々なサービスがAirbnbより提供されます。また、称号を得られる事により、その物件を選ばれる1つの理由になったりしますのでAirbnbのビジネスが更に飛躍できる環境も整います。


高い評価を得られ続けると稼働率がどんどんどんどん上がりますし、評価数が数多いとゲストからしても安心度が高いと思われます。


仮に悪い評価がレビューについてしまったとしても諦めずにきちんとした対応をレビューの返信で残しましょう。こうすることできちんと対応しているゲストであると見ている側にアピールできますし誠実なホストだという印象を残す事ができます。


よりよい運営を目指して行きましょう。

Airbnbの実績についてご紹介

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関西の民泊研究家@阿部
2015年11月1日
Hostlaboのグループでは全国に今60件ほどAirbnbを運用してるのですが本日はHostlaboの直営してる物件の運営実績をお伝えしようと思っています。


全国的に相場が下がりつつあるAirbnbですがHostlaboグループはこれくらいの高収益をたたき出しています。

家賃75000円 3DL
2015年 10月 売上500000円

家賃 80000円 3DK
2015年  10月 売上400000円

家賃 4万円 1ルームマンション
2015年  10月 売上240000円

家賃 13万円  2K マンション
2015年  10月 売上 800000円


クライアントの物件情報は載せられませんのでお店できる数値は一部ですがここまで競争が激化してうちほど高収益を出しているグループは日本全国見てもほぼいないのではないでしょうか?

実はうちの高売上にはいくつか理由がありまして


●撮影画像の訴求レベルが高い
●ゲストが困った時の問題解決力が高い
●ゲストの満足度が高いためレビューが高くなり、高価格でもゲストが入ってくる
●インテリアも数値で判断、低価格で高リターンが見込めるインテリアを選別
●検索順位上位表示


等独自の手法でAirbnbを攻略しております。


今後も更に研究し、研究結果を綴いっていきますのでご期待下さい。

airbnbのはじめかたセミナー

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関西の民泊研究家@阿部
2015年10月31日
http://airbnb-start.com/   11/12(木) 11/19(木) 11/21(土)   上記日程で、これからairbnbをはじめたい方向けのセミナーをされるようです! 会費も4000円なのでお気軽に参加できると思います。いろいろなセミナーがあるのでどのようなセミナーに行くか迷う方が多いかと思いますが全国的にセミナーをされてる飯尾恭平さんのセミナーはおすすめです。(もう開催されてないようですが。)   私の方にもセミナーに関する問い合わせが結構来てますので時期を見ながら開催しようと思っています。        

外国人観光客に人気の都道府県はどこ?Airbnbおすすめ地域

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関西の民泊研究家@阿部
2015年10月29日
新規でAirbnbを始めるにあたり、自分の住んでない地域以外で始める場合どの都道府県がAirnbnに向いてるか調べる必要があります。   本日は訪日外国人がどの地域を訪れたをご紹介します。新規でAirbnbをされる方は是非参考にしてください。   なお、データは政府観光局より発表されている昨年のデータを基にランキングを作成しております。   台湾人(訪日外国人一位) 親日国家でも有名な台湾人が訪日外国人第一位です。沖縄も距離的に近いため、人気上位に入って来てるのではないでしょうか? 1位 東京都 2位 大阪府 3位 京都府 4位 千葉県 5位 北海道 6位 沖縄県 7位 兵庫県 8位 神奈川県 9位 福岡県 10位 奈良県   韓国人(訪日外国人二位) 福岡が多いのが意外だと思った方も多いでしょう。釜山と福岡間でフェリーが運航してるのも理由の1つでしょう。その背景で九州地方に回られる旅行者が多いようです。 1位 福岡県 2位 大阪府 3位 東京都 4位 大分県 5位 京都府 6位 熊本県 7位 兵庫県 8位 北海道 9位 沖縄県 10位 奈良県   中国人(訪日外国人三位) やはり東京がダントツの人気です。爆買いエリアも多いですしね。 1位 東京都 2位 大阪府 3位 京都府 4位 愛知県 5位 千葉県 6位 神奈川県 7位 山梨県 8位 静岡県 9位 北海道 10位 奈良県   世界的に見てもやはり東京、大阪、京都は人気のようです。別の機会にまたヨーロッパ、アメリカの来訪都道府県ランキングは紹介しょうと思っています。     Airbnbを始める方は人気ランキングに入ってる地域でスタートするといい結果が得られるかもしれません。      

airbnbの手数料について

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関西の民泊研究家@阿部
2015年10月27日
本日はairbnbの手数料についてお伝えします。

airbnbはゲスト、ホスト両方から手数料を徴収しています。

ゲスト側の手数料は宿泊費の6~12%分の手数料をサービス料として上乗せてairbnbにお金を支払います。
airbnbはゲストから受け取った金額の3%の手数料を差し引いてホストに振り込むような形を取っています。

サービス料の正確な歩合は、予約の小計に応じて変動します。合計額が高いほどサービス料の歩合は低くなります。こうして高額の予約をしたゲストほど節約できるようにしているのです。
 
ゲスト側の手数料が6~12%となっている理由ですが宿泊合計金額に応じて手数料が設定されておりまして宿泊料金が高くなればパーセンテージが低くなり宿泊料金が安い場合はパーセンテージが高くなります。
 
ホスト側からしたら3%と言えども手数料は痛いところですがこの手数料には以下の物が含まれております。

●ゲストが滞在中起こした損害を最高約1億円まで補償します。
●ゲストとホストとの間で何らかのトラブルがあった場合airbnbが仲介してくれます。
●airbnbという最高の集客プラットホームで初期にかかる広告費なしでゲストハウスビジネスが取り組めます。

またairbnbでビジネスをする場合更にプロによるカメラマンの派遣も無料でしてもらうことができます。

カメラマンの派遣サービスに関してはまた後日記載します。

手数料を支払ってでもそれ以上の価値がある。それがairbnbです。

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