民泊投資 賃貸?それとも購入??

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関西の民泊研究家@阿部
2016年9月25日
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民泊をする上でよく聞かれる質問に民泊を始めるにあたり賃貸でやった方がいいのか?購入してやった方がいいのか?という質問をどこに行ってもされるのですが断言します。

旅館業を取得する事を前提で融資が下りるもしくはキャッシュがあるなら購入した方が確実にいいです。賃貸、売買両方でやってるので間違いないです。民泊投資は実はオーナーが最強です。
ちょっと難しい話をしますが京都のある地域を例を挙げて解説していきます。
●賃貸でスタートする場合
家賃が8万円で礼金が3ヶ月分で24万円、旅館業を取得する為の工事費に80万円+リノベーション150万円、家具や備品の準備に70万円かかったとします。

4年間運営して売り上げが1800万円 清掃の経費が4年間で84万円×4+消耗品代5000円×48ヶ月+修繕費40万円+家賃96万×4

1800(総売上)-24(礼金)-150(リノベーション費用)-80(旅館業工事費)-336(清掃費)-24(消耗品代)-40(修繕費)-384(家賃4年分)
=762万円(純利益)

●賃貸で借りると8万円の物件が1200万円で購入でき、尚かつ4年後にバイアウトした場合

家賃は0、礼金は0、旅館業を取得するための工事費に80万円+リノベーション150万円、備品準備に70万円かかったとします。(先ほどと同じ条件)
1800(総売上)-1200-150(リノベーション費用)-80(旅館業工事費)-70(家具備品)-336(清掃費)-24(消耗品大)-40(修繕費)=-100万円(赤字) 

赤字ではありますが簡易宿所という資産は残っているため4年間運営した後にバイアウトすれば今の状況ですと京都のとある地域は不動産価値が上がり続けてるのでキャピタルゲインも十分狙えます。個人的な予想ではありますが4年後に恐らく1.3倍くらいに上がってるんじゃないかなと言う予想ですのでリノベーションにかけた費用もプラスして1200万+80万+150万×1.3くらいの数字は見込めると思うので最終的な販売額は1859万円くらいになるかなと想定しています。
そうすると先ほどの赤字と相殺して1859-100=1759万円が純利益となるわけです。購入と賃貸で最終的になんと1000万円以上も開きが出ます。

更に売却しなくてもインバウンドブームが終わればそのまま日本人向けに賃貸で出して賃料を半永久的に取り続ける事もできるわけです。
そりゃこんだけ差が出るようでしたら買わないわけにはいかないですよね。